Wer ein Haus besitzt, steht irgendwann vor einer Frage, die niemand gern stellt: Soll ich es meinen Kindern schon jetzt überschreiben oder erst nach meinem Tod? Die Antwort ist selten eindeutig.
Es beginnt oft mit einem Satz am Küchentisch: „Das Haus soll mal an euch gehen.” Alle nicken, jemand schenkt Kaffee nach. Und dann passiert jahrelang nichts. Bis ein Pflegefall eintritt, der Tod eines Angehörigen die Familie vor vollendete Tatsachen stellt, ein Geschwisterstreit ausbricht oder das Finanzamt plötzlich eine Rechnung schickt.
Dabei lohnt es sich, früh darüber nachzudenken. Denn zwischen „Schenkung” und „Erbe” liegen nicht nur juristische Feinheiten, sondern handfeste Unterschiede bei Steuern, Kontrolle – und Familienfrieden.
Der Reiz des frühen Abschieds
Wer sein Haus zu Lebzeiten verschenkt, gibt Verantwortung ab, solange er noch selbst entscheiden kann. Der erste Vorteil liegt im Steuerrecht: Die Freibeträge gelten alle zehn Jahre neu. Jedes Kind darf von jedem Elternteil 400.000 Euro steuerfrei erhalten, bei Enkeln sind es 200.000 Euro. Wer früh genug beginnt, kann diesen Rahmen also mehrfach ausschöpfen, etwa mit einem Haus heute und weiterem Vermögen in zehn Jahren. Bei einem Erbfall gibt es diesen Freibetrag nur einmal.
Hinzu kommt: Die Immobilie wird bewertet, und Immobilienpreise klettern mit der Zeit i.d.R. nach oben. Wer heute überträgt, legt den steuerlichen Wert auf heutigem Niveau fest. Was das Haus danach an Wert gewinnt, wächst steuerfrei beim Beschenkten an.
Auch die Grunderwerbsteuer ist kein Thema. Bei Schenkungen und Erbschaften unter engen Verwandten fällt sie nicht an.
Die Kehrseite: Wer viel gibt, steht am Ende mit leeren Händern da
So verlockend das klingt: Eine Schenkung ist grundsätzlich endgültig. Wer sein Haus überschreibt, ohne sich abzusichern, wohnt im schlimmsten Fall plötzlich im Eigentum seiner Kinder. Und was, wenn die sich scheiden lassen, überschuldet sind oder das Haus verkaufen wollen?
Deshalb vereinbaren Eltern bei der Übertragung meist Schutzmechanismen:
- Wohnrecht oder Nießbrauch: Die Eltern dürfen lebenslang im Haus bleiben (Wohnrecht) oder es sogar weiter vermieten und die Mieteinnahmen behalten (Nießbrauch). Das Eigentum gehört den Kindern, die Nutzung den Eltern.
- Rückforderungsrecht: Für bestimmte Fälle, etwa Insolvenz des Beschenkten oder einen Verkauf ohne Zustimmung, behalten sich die Eltern vor, das Haus zurückzuholen.
- Veräußerungsverbot: Ohne Zustimmung der Eltern darf das Haus nicht verkauft oder belastet werden.
Das alles wird beim Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Das kostet Geld, schafft aber Klarheit.
Die Pflegefalle, die kaum einer auf dem Schirm hat
Ein Punkt wird gern unterschätzt: Wird ein Elternteil später zum Pflegefall und reicht das Geld für das Heim nicht, schaut das Sozialamt genau hin, ob in den vergangenen zehn Jahren Vermögen verschenkt wurde. Unter Umständen kann es sich dieses Geld zurückholen, wenn der Schenker „verarmt” ist. Wer sein Haus mit 75 überschreibt und mit 80 ins Pflegeheim muss, kann also nicht sicher sein, dass die Schenkung Bestand hat.
Ein Argument für die Schenkung ist das ausdrücklich nicht, wohl aber für gute Beratung und eine gewisse finanzielle Reserve.
Das Erbe: Weniger Planung, mehr Überraschung
Wer sein Haus erst im Todesfall weitergibt, behält bis zuletzt die volle Kontrolle. Niemand kann ihm das Dach über dem Kopf wegnehmen, und im Pflegefall steht die Immobilie weiter als Reserve zur Verfügung. Wer nichts regelt, verlässt sich auf die gesetzliche Erbfolge, und die führt bei mehreren Erben schnell zur Erbengemeinschaft. Das klingt harmlos, ist aber eine berüchtigte Streitquelle: Alle müssen sich einig sein, ob verkauft, vermietet oder behalten wird. Familien, die sich einmal gut verstanden haben, trennen sich über genau solchen Fragen.
Ein Testament oder Erbvertrag schafft Abhilfe. Wer klar festlegt, wer das Haus bekommt und wie die anderen ausgeglichen werden, erspart seinen Hinterbliebenen viel Ärger.
Steuerlich gibt es sogar eine Besonderheit: Das selbst bewohnte „Familienheim” kann unter bestimmten Bedingungen komplett steuerfrei auf die Kinder übergehen, nämlich wenn sie es danach zehn Jahre lang selbst nutzen und die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Für Ehepartner gelten ähnliche Regeln, ohne die Flächengrenze.
Gerechtigkeit ist keine Rechenaufgabe
Der wohl heikelste Punkt ist menschlich, nicht steuerlich. Bekommt ein Kind das Haus, gehen die Geschwister womöglich leer aus. Geschwister, die sich jahrelang gekümmert haben, fühlen sich anders behandelt als jene, die weit weggezogen sind. Das Gesetz kennt zwar den Pflichtteil, der Kindern mindestens die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils sichert, aber Pflichtteil und Gerechtigkeitsempfinden sind zwei verschiedene Dinge.
Auch Schenkungen schützen davor nicht vollständig: Verschenkte Werte können beim Pflichtteil noch Jahre später mitgerechnet werden. Dabei zählt jedes Jahr seit der Schenkung weniger, nach zehn Jahren bleibt sie unberücksichtigt. Behält sich der Schenker allerdings ein Nießbrauchrecht vor, beginnt diese Frist erst gar nicht zu laufen.
Und was ist nun besser?
Eine einfache Antwort gibt es nicht, aber eine Faustregel: Die Schenkung eignet sich, wenn
- das Vermögen die Freibeträge übersteigt und Steuern gespart werden sollen,
- die Eltern finanziell gut abgesichert sind,
- die Familie sich einig ist und das Haus langfristig in der Familie bleiben soll.
Das Erbe ist die bessere Wahl, wenn
- die Eltern die Immobilie als Sicherheit für Alter und Pflege brauchen,
- die Beziehung zu den Kindern oder deren finanzielle Lage unklar ist,
- das Vermögen ohnehin unter den Freibeträgen liegt und Steuern keine Rolle spielen.
Oft ist ein Mittelweg am klügsten: das Haus zu Lebzeiten übertragen, aber mit Wohnrecht, Rückforderungsklausel und genug Rücklagen für den Pflegefall.
Reden hilft mehr als jeder Paragraf
Am Ende ist die beste Strategie banal: miteinander reden, und zwar rechtzeitig. Wer seine Kinder in die Überlegungen einbezieht, vermeidet Missverständnisse und Verletzungen. Ein Gespräch beim Kaffee ist günstiger als jeder Rechtsstreit.
Und noch etwas: Erbschaft- und Schenkungsrecht sind komplex, und jede Familie ist anders. Ein Termin bei einer Notarin, einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin lohnt sich, bevor Unterschriften gesetzt werden.